◆ＧＳハイム第2江坂のリノベーションが竣工しました。

リノベーション物件として販売サイトに詳しく掲載しましたので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

この物件を知ったのは2007/06/23の昼時でした。
これまでずっと江坂の駅近条件で、リノベーション向きの物件を探していましたが
なかなか条件が合わずてこずっていました。
売主様は長い間収益物件としてお持ちでしたが、そろそろ大家業をリタイヤーしたい
とのことで、たまたま私が運良く出会えたということです。
何事もタイミングですね。

◆さて、この物件のリノベーション前の詳細をご紹介しましょう。

■物件名/ＧＳハイム第2江坂
■物件所在地/吹田市江坂2丁目4-25
■交通/地下鉄御堂筋線、北大阪急行線　江坂駅　徒歩4分
■階数及び所在階数/9階建２階部分
■構造/SRC造
■築年月/1981年7月（築後26年）
■専有面積/47.01㎡　
■間取り/1ＬＤＫ
■バルコニー/無し
■管理・積立金/10,590円
■総戸数/66戸
■引渡/空き家
■管理形態/自主管理　管理組合有り
■その他/角部屋
■校区/　豊津第2小学校（このマンションの前です。徒歩5秒）　

◆リノベーションの現況間取り図

 □現況物件の気になるところ

○バルコニーが無いので洗濯物を干せないのでは？
○玄関横の緑の壁は耐震壁なので触れない？
○玄関がもともと狭いのとＬＤＫへの框のところに
何やら出っ張りが・・・アァー？
○キッチンがＷ900ｍｍとお湯を沸かすのが関の山？
○収納がＷ2500、Ｄ750ｍｍの一箇所だけ・・・イィー？
○天井高は普通だが梁下がＨ2000ｍｍ・・・ウゥー？
○アチラこちらに電気コードや電話線が露出度100％？
○矢印の腰窓は悲しいことに嵌め殺し・・・エェー？
○ナ・なんと矢印の潜り戸？非常口・・・オォオォー？

 □確かに江坂で物件を探してはいたが、これほど難解な物件に挑もうとは思ってもいなかったのが本音です。 
　然しここで諦めたら男が廃る、人生これしか能が無い私にとってこんな物件こそ
　チャレンジの甲斐が有るんだろうと、自分に言い聞かせるも即断出来ず案件とし
　て会社に持ち帰ったのでした。（この件はこのブログと「空間プロデュース奮闘記」に併載します）

□初めて物件を調査した日に撮影しました現況写真を少し紹介します。

※建物の全景です。建物の前には豊津第2小学校の校舎とグラウンドがあります。（北方面写真）
※。50Ｍ先の信号を左折し、20Ｍ先の信号を右折すると駅まで300Ｍです。（南方向写真）		※ビンテージイメージの建物で前面道路は一通です。 （北方面写真）
※エントランスは江坂の街の雰囲気にピッタシです。 （北方面写真）
※。エレベータホールはトラディッショナル・テイストで都会で暮らすオシャレな大人の雰囲気です。		※エントランスを入ると吹き抜けの中庭があり、採光もとても素敵でした。これには感動です！
※EVホールに面したステンドグラス。2階への階段室です。		※駐車場は多段式システムです。現在空台数4台有り、駐車場料金は格安です。これも有難いことです。

※ＬＤＫから玄関方面のアングルですが、やはり左側の出っ張りが気になります。		※玄関は気になることの一つとして、問題点にしていますが、この先のプランに期待してください。
※ＬＤＫから正面アーチ（３方枠）方面のアングル ですが、この空間処理を大切にしてみたいですね。		※玄関から一歩踏み込んだリビング空間です。
※現在のベッドルームです。空間的には6畳ですが、何も無いときの空間はなぜか広く感じてしまいます。		※LDKからベッドルームを覗いたアングルです。　 奥には間口1間の押入れ（棚一段）が有ります。
※トイレもバスもこのくらいの規模のマンションでは普通のサイズで、欲を言い出すときりが無いのでしょうね。		※洗面とキッチンです。長い間、事務所仕様として使用していたらしいのですが、今時ではそれも・・・。

□いよいよ上記の諸問題を抱えて、大事な判断と決断をしなければなりませんが、
　大切なことは購入してから問題点を解決するか、それともある程度解決の目処
　をつけてからにするかです。
　時間を掛け過ぎてタイミングを逸すると物件が手にいりませんし、かといって
　山勘でイージーに購入するわけには行きませんよね。
　こんな時はいつものパターンです。やるしか無いのです、やるしか。・・・・

　何をやるかと言うと、山積みの問題解決の為のプランニングをするのです。
　日頃はお客様のリフォームデザインとか、店主様からの依頼で店舗プランをす
　るのですが、今回は少し違います。大きなリスクが有ります。
　リノベーション物件を購入して再販できるかどうかというリスクです。
　もちろん良質な空間をローコストに仕上げられるかが、一番の課題なのです。
　もしも出来なかったら高過ぎるリノベーション物件なんか誰も相手にしてくれ
　ないのですから慎重の上にも慎重にならざるを得ません。はい。

　そんな、こんなで結局は会社に帰り、朝まで机に向かってしまいました。
　
　結果は下記のプランをもって一応の解決の方向を見ました。
　本日はその一部をご紹介します。
　
　現況間取図と比較してみると面白いですよ！
　ご覧の皆さんも自分の部屋のリフォームや、模様替えなどの方法の一つとして
　参考にしていただけたら幸いです。

◆リノベーションの為の基本的な考え方

24時間型の都市空間である江坂の街で、アクティブで
エキサイティングなライフスタイルを楽しめる、住宅
空間をテーマにして基本プランを考えてみました。

ⅰ、小さな下駄箱しか置けないような玄関を無くしました。
ⅱ、廊下を無くしました。
ⅲ、ＬＤＫの考え方をやめました。
ⅳ、システムキッチンを選択しませんでした。
ⅴ、押入れ空間を100％活用できる賢い収納にチャレンジしました。
ⅵ、蛍光灯と云う無機質な明かりはやめました。
ⅶ、ベランダが無くても十分素敵な空間つくりにコミットしました。

※そこに居るだけで幸せになれる、そこで暮らすことで自分を表現
　できる、そんな住空間を創造して見ました。

●SOHO的なロビーを！
●料理が楽しくなる空間を！
●いつも自由に仲間とパーティー！
●オシャレで気の利いたリフレッシュ空間！
●自由自在なリビング空間！
●生活収納から脱皮しましょう！・・生きいき圧巻収納！

※そんな空間は探しても無かったので、創っちゃいました！
　いよいよ購入申し込みと、その手続きです。
　ワオ！の将来が掛かっているんで、重責ですがやってみます。
　是非ぜひ、沢山の応援お願いします。